פסק דין
1. בשנת 1999 הוחלט על הקמת שכונה חדשה בישוב גבעת-זאב, השוכן ביהודה ושומרון, סמוך לירושלים. המיקום שנקבע הינו בגיא ירוק ורחב, בין גבעות, הנמצא כ-2.5 ק"מ מערבית לגבעת זאב, ושמו "אגן האיילות". לצורך הקמת השכונה, פרסמו הנתבעים 1-3 - מדינת ישראל - מכרז לבניית 546 יחידות דיור (צומצם מ-594), בו זכו עשר חברות ובהן התובעת. שלב נוסף ומאוחר יותר של התוכנית יועד לבניית כ-600 יחידות נוספות בגבעה סמוכה, המכונה "גבעת הבננה".
2. התובעת הינה חברה בע"מ העוסקת ביזמות ובניה. התובעת זכתה במכרז (אושר ב-31.10.99) להקמת 76 יחידות דיור ב"אגן האיילות". בתאריך 18.1.2000 חתמה על הסכם רכישת הזכויות בפרויקט מהנתבע 3, ובתאריך 11.1.2000 חתמה על הסכם בניה ופיתוח עם הנתבע 1 - משרד השיכון. למימון פרויקט זה התקשרה התובעת בתאריך 6.1.2000 בהסכם ליווי, עם הנתבע 11 - בנק אוצר החייל בע"מ. התובעת מכרה בפרויקט 7 דירות, לנתבעים 4-10.
3. טענות התובעת: התובעת השקיעה בפרויקט כספים רבים, ברכישת זכויות הבניה, בביצוע עבודות פיתוח וביצוע שלד(+) של 24 יחידות דיור, וכן שילמה למדינה סכומי כסף ניכרים עבור פיתוח כללי ונתנה ערבויות להוצאות פיתוח כלליות נוספות - סה"כ הסתכמו השקעות והתחייבויות התובעת בפרויקט בכ-23,000,000 ש"ח. עקב המצב הבטחוני בשל פרוץ האינתיפאדה, מכרה התובעת 7 דירות בלבד, בשכונה כולה נמכרו 16 דירות, רוב החברות הקבלניות שזכו במכרזים כלל לא התחילו לבנות, הפיתוח הכללי המוטל על המדינה התעכב ונעצר אף הוא. מועד האכלוס של רוב רוכשי הדירות (נתבעים 4-10) הינו פברואר 2002 ולא ניתן לאכלסן.
התובעת טוענת כנגד הנתבעים 1-3, המדינה, שתי טענות עיקריות: האחת, הפרת חוזה הפיתוח בשל אי סלילת כביש מהישוב גבעת-זאב אל "אגן האיילות" ובשל איחור ועיכוב ניכר של עבודות הפיתוח הכלליות. השניה, עמידה בחוסר תום לב על זכות חוזית חרף שינוי נסיבות קיצוני שהביא, למעשה, לסיכול החוזה - לא ניתן לקיים החוזה מסיבות שאינן תלויות בצדדים ושלא ניתן היה לצפותם בעת כריתת החוזה.
בשל מצב זה הודיעו רוכשי הדירות כי הם מבטלים את חוזי הרכישה.
התובעת עותרת בעיקר לסעדים אלה: פסק דין הצהרתי לפיו התובעת ביטלה כדין את החוזים עם המדינה; המדינה לא תממש הערבויות שקיבלה מהתובעת.
4. טענות הנתבעים 1-3 (להלן - המדינה): המדינה עמדה בהתחיבויותיה לפיתוח הכללי, בפיתוח השכונה הושקעו כ-80 מליון ש"ח, וסכומים ניכרים עוד יושקעו עד למועד האכלוס שהיה צפוי לאוקטובר 2002. כביש הגישה מתוך גבעת זאב נסלל ברובו, למעט 500 מ` אחרונים, שהם באחריות המועצה המקומית.
באשר לטענת שינוי הנסיבות והסיכול: המצב הבטחוני משפיע בכל מקום ואי התגשמות ציפיות של צד לחוזה אינה מהווה סיבה לביטולו, שכן ניתן היה לצפות את אירועי האינתיפדה, ומכל מקום מדובר לכל היותר בהפסד כלכלי או הפסד רווחים. המדינה גילתה גמישות בעבר ואף כיום מוכנה לגלות גמישות ורוחב יד בענין תנאי התשלום, פריסתם ובתנאי הערבות, אך עומדת על קיום החוזים.
5. טענות הנתבעים 4-10: רוכשי הדירות טוענים כי התובעת הפרה ההסכמים עמם הפרה יסודית, בכך שהדירות לא הושלמו במועד, ואף אם יושלמו לא ניתן לאכלסן מהטעם שלא הוקמה כלל שכונה.
הנתבע 11, הבנק המלווה, מסכים כי התובעת זכאית לבטל ההסכמים, התובעת אינה עומדת בתחזית המכירות שנצפתה לצורך הליווי וכי יתרת חובה לבנק עומד על כ-25,000,000 ש"ח.
6. הסדר ביניים: בד בבד עם הגשת התביעה עתרה התובעת למתן צו זמני, שיורה למדינה להשיב את כספי התמורה עבור הזכויות במקרקעין ואת מלוא סכומי הערבויות שהעמידה התובעת. במהלך הדיון בבקשה (בפני כבוד השופט דוד חשין) הגישו הצדדים תצהירים ומסמכים, עדים נחקרו ונשמעו סיכומי טענות, וסמוך לאחר מכן הושג הסדר ביניים כדלקמן: המדינה תשיב לתובעת הוצאות פיתוח ששילמה בפועל, בסכום 4,286,256 ש"ח (+ שערוך) וכן תושב הערבות בסך 2,922,504 ש"ח (ועוד ערבות בסך 60,000 ש"ח), הכל כנגד מסירת ערבות בנקאית אוטונומית ע"י התובעת באמצעות בנק אוצר החייל. כמו כן הוסכם כי עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, תימנע המדינה מלהגיש לפרעון המחאות של התובעת שהופקדו בידיה בנוגע להחזרי הפיתוח. הסדר זה קיבל תוקף של החלטה (בש"א 9301/01).
7. הסדר דיוני: בקדמי המשפט הגיעו הצדדים להסדרים דיוניים כדלקמן:
א. רוכשי הדירות, נתבעים 4-10, רשאים לבקש במסגרת הליך זה ביטול החוזים עם התובעת וכן השבה והוצאות מהתובעת, וזאת אף שהגישו כתבי הגנה בלבד (קדם משפט מיום 7.4.02).
ב. המפקח על עבודות הפיתוח באתר, מהנדס א. שריסט, יגיש דו"ח מעודכן על מצב עבודות הפיתוח בכל השכונה.
ג. הצדדים יסתפקו בכל החומר שהוגש: תיקי מוצגים, כל החומר שהוגש בדיון בסעד הזמני, לרבות עדויות, לא יושמעו עדויות נוספות פרט לחקירה קצרה של מהנדס שריסט (קד"ם 15.5.02), והצדדים יסכמו טענותיהם בעל פה.
ביום 2.6.02 התקיים ביקור במקום.
8. לאור האמור, אלו המחלוקות בין הצדדים:
א. האם המדינה הפרה חוזה הפיתוח, הפרה המקנה לתובעת זכות לבטל החוזה.
ב. האם חל שינוי נסיבות כה קיצוני, עד שעמידת המדינה על קיום החוזים נגועה בחוסר תום לב, והאם נוצרו התנאים לסיכול החוזה.
ג. האם התובעת הפרה או צפויה להפר החוזים עם רוכשי הדירות.
העובדות
9. העובדות, רובן ככולן, אינן שנויות במחלוקת:
א. אגן איילות, הגיא בו מתוכננת השכונה החדשה, נמצא 2.5 ק"מ ממערב לגבעת-זאב. החיבור התחבורתי הינו בשני כבישים: האחד, הקיים דרך הכביש הראשי 443 - ירושלים-גבעת זאב-מודיעין. השני, כביש פנימי, מתוך הישוב גבעת זאב, כביש חדש שחלקו מתפתל בין הרים ו-500 מ` ממנו טרם נסללו ע"י המועצה המקומית.
השכונה מתוכננת לדירות רווחה בצפיפות נמוכה, 4-6 יחידות דיור לבנין, רחובות הולנדיים, פרט לרחובות הראשיים. בשכונה מתוכנן אזור מוסדות ציבור, נופש וספורט, מרכז מסחרי ופארק.
ב. על פי החוזים בין התובעת (וכן שאר החברות שזכו במכרז) ובין המדינה, על התובעת לבצע כל עבודות הפיתוח בפרויקט שלה, לרבות פיתוח שטחים ציבוריים בין הבניינים והגישה אליהם, מערכות ביוב, מים, ניקוז, הכנות לחברת חשמל, בזק וכו`. על המדינה לבצע עבודות הפיתוח בכל השכונה, למעט מתחמי הקבלנים, לרבות כבישים, גדרות בטחון, מערכות מים, ביוב, חשמל וכיו"ב, עד מתחמי הקבלנים.
התובעת והמדינה התחייבו הדדית לסיים עבודות הפיתוח ואכלוס הדירות עד 31.10.2002. ההתחייבויות של המדינה ושל החברות האחרות שזכו במכרזים הן דומות.
ג. המדינה ביצעה עבודות פיתוח אלה: כבישים ראשיים אל השכונה ובתוכה; עבודות תשתית מים (בריכת איגום וקווי מים ראשיים), ביוב למעט חיבורים, ניקוז, תשתית חשמל, דרך פטרולים בטחונית. סה"כ הוצאות הפיתוח הכללי עד כה 76,656,996 ש"ח (ראה נ/2).
עלות עבודות פיתוח נוספות מתוכננות ושהיו צפויות להסתיים בסוף אוקטובר 2002 הינה 17,500,000 ש"ח, מתוכם כ-6,000,000 ש"ח, דרושים להשלמת פיתוח המשרת את פרויקט התובעת בלבד.
ד. עבודות הבניה בכל השכונה: נכון ליוני 2002 בנויות בכל השכונה 41 יחידות דיור במצב שלד, והיו אמורות להיות 546. החברות הקבלניות שזכו במכרזים ביצעו כמחצית יסודות לחלק מהבניינים והשאר ביצעו רק עבודות עפר. חברה אחת לא עשתה דבר עד-כה (ראה דו"ח ביקור במקום).
ה. התובעת שילמה עבור רכישת הזכויות בקרקע 5,879,100 ש"ח, ובעבור הוצאות פיתוח 4,286,256 ש"ח; כמו כן, נתנה ערבויות לביצוע הפיתוח הכלליות, לפיתוח של הפרויקט, לביצוע הבניה וערבות לנזקים. סה"כ סכומי הערבות מגיעים לכמה מליוני שקלים. התובעת השקיעה כספים רבים בפיתוח הפרויקט שלה, חציבה מדורגת בהר, בניית קירות תומכים, כלונסאות ועבודות ניקוז. כמו כן, התובעת בנתה ששה בניינים במצב שלד ובהם 24 יחידות דיור (מתוך 76 בכל הפרויקט). בארבעה בניינים מתוך הנ"ל יש גם מחיצות וטיח-פנים ותחילת עבודות חשמל ואינסטלציה.
ו. מכירת דירות: בשכונה כולה נמכרו עד היום בסה"כ שש-עשרה דירות, מתוכן מכרה התובעת שבע דירות. בינתיים בוטלו מספר חוזים ונותרו עשרה חוזי מכר בשכונה כולה.
שש דירות נמכרו ע"י התובעת בחודשים אפריל-יוני 2000 ודירה אחת בדצמבר 2000:
1) משפחת סוויסה (נתבעים 4) שילמו (קרן) בסך 653,248 ש"ח - מועד מסירת הדירה לפי החוזה 28.2.02.
2) משפחת גנון (נתבעים 5) שילמו (קרן) 468,226 ש"ח - מועד מסירת הדירה לפי החוזה - פברואר 2002.
3) משפחת שקיבאי (נתבעים 6) שילמו (קרן) 115,712 ש"ח - מועד מסירה לפי החוזה 15.8.02.
4) משפחת לוי (נתבעים 7) שילמו (קרן) 475,090 ש"ח - מועד המסירה לפי החוזה פברואר 2002
5) משפחת משה (נתבעים 8) שילמו (קרן) 299,217 ש"ח - מועד מסירה לפי החוזה אוגוסט 2002
6) משפחת כרמל (נתבעים 9) שילמו (קרן) 389,468 ש"ח, מועד המסירה לפי החוזה פברואר 2002.
7) משפחת ברגיג (נתבעים 10) שילמו (קרן) 759,222 ש"ח - מועד המסירה לפי החוזה פברואר 2002.
ז. בשלהי ספטמבר 2000 פרצה "אינתיפאדת אלאקצא" והחלו מעשי איבה רבים וחמורים ביהודה ושומרון, ולמעשה באזורים רבים בארץ. אירועים לא מעטים היו באזור גבעת זאב ובכביש 443, שהינו ציר תנועה מרכזי לישוב וממנו. אין חולק כי התנועה בכביש זה צומצמה עד מאוד ובעיקר בשעות הלילה, וכי הסביבה כולה נתונה בקשיים בטחוניים של ממש.
מאז פרוץ האינתיפאדה, נמכרה בשכונה דירה אחת בלבד (למשפחת משה), ומאז דצמבר 2000 לא נמכרה אף דירה.
ח. בתאריך 5.2.2001 פנתה התובעת למדינה והתריעה כי הפיתוח מתעכב, שמונה קבלנים כלל אינם פעילים בשטח, וכי קיימים קשיי שיווק בשל אי חיבור הכביש הפנימי לגבעת זאב, ובשל המצב הבטחוני. בסעיף 3(ג) למכתב זה נאמר: "דו"ח המכירות באתר משקף את כישלון הפרויקט שיזמתם במשך שנה וחצי של שיווק אגרסיבי. מתוך 594 יח"ד נמכרו 16 יח"ד ובסה"כ 3%, חברת בן-אבו מכרה לבדה 1.25%".
ביום 12.3.2001 נתכנסו כל הקבלנים שהתחייבו לבנות השכונה, דנו במצב הבטחוני והשיווקי וביום 13.3.2001 פנו במכתב לשר הבינוי והשיכון, הודיעו על קשיים בבניה ובשיווק עקב המצב הבטחוני וביקשו הטבות והקלות שונות שיסייעו לעמוד בהתחיבויות לפתח ולבנות השכונה.
התובעת המשיכה לפנות בכתב למשרד השיכון, למועצה המקומית גבעת זאב, למפקח האתר ועוד. בתאריך 25.6.2001 התקיימה ישיבה של כל הקבלנים עם מנכ"ל משרד השיכון ובה הועלו בעיות הקמת השכונה. סוכם כי משרד השיכון יעשה מאמץ עילאי לקדם הפרויקט ב"אגן האיילות", לרבות סיוע של 50,000 ש"ח לכל יחידת דיור, חציה מענק. התובעת המשיכה להתריע בפני משרד השיכון כי הקבלנים האחרים כמעט לא בונים באתר השכונה החדשה, ובתגובה כתב מנכ"ל המשרד כי "נציגי המשרד ביקשו מארגון הקבלנים ומהחברות עצמן לשקול בחיוב התחלת בנייה ולו של בית אחד בכל חברה" (מכתב משב"ש מיום 13.7.01).
התובעת המשיכה בלחצה והציעה למשב"ש הצעה מפורטת לקידום שיווק השכונה. התובעת עצמה הוציאה סכומי כסף ניכרים לפרסום וקידום מכירות, ללא הועיל. משרד השיכון יזם בקיץ 2001 מבצע בשם "הזדמנות אדירה לדירה", במסגרתו נמכרו בצפון הארץ 176 דירות לעומת ממוצע חודשי קודם של 73 דירות. במרכז הארץ נמכרו 53 דירות לעומת 42 קודם לכן. בבית"ר עלית נמכרו 41 דירות לעומת 14 דירות ממוצע חודשי קודם. בהר-חומה בירושלים נמכרו בממוצע 28 דירות בחודש לעומת 9 דירות קודם לכן. בפסגת-זאב בירושלים נמכרו 41 דירות לעומת 10 קודם לכן. בבית-שמש נמכרו 48 דירות לעומת 40 קודם לכן. באשקלון נמכרו 28 דירות לעומת 21 דירות קודם לכן. במעלה אדומים לא חל שינוי ורק בגבעת זאב לא נרכשו כמעט דירות במהלך 2001, למעט 5 דירות בפברואר (ראה פרסום משרד השיכון, נספח כ"ו לתיק המוצגים של התובעת). המסקנה הינה כי המבצע הצליח יפה בכל הארץ, וכשל כליל בגבעת-זאב, בה לא נמכרה ולו דירה אחת.
באוגוסט 2001 פנתה התובעת למשרד השיכון ולמנכ"ל משרדו וביקשה לבטל החוזים, שכן אינה יכולה לעמוד בהתחיבויותיה נוכח המצב הבטחוני, אי מכירת דירות ונוכח העובדה שהשכונה אינה קמה ואינה מתפתחת ולא ניתן לאכלס שבע משפחות לבדן. התובעת לא אמרה נואש, פנתה עוד למנכ"ל משרד ראש הממשלה (6.9.2001) וקיימה פגישות נוספות עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. זעקתה של התובעת הועלתה על הכתב שבוע-שבוע ואולי אף יותר מכך. בתאריך 24.9.01 הודיע משב"ש לתובעת על נכונות להקלות, ובשל כך שמכרה רק 7 דירות מתוך 76, הסכים להותיר בידיו 657,978 ש"ח מכספי הפיתוח ולהשיב לתובעת 3,628,278 ש"ח ששילמה עבור הוצאות פיתוח, וזאת כנגד שיקים דחויים וערבות בנקאית (ראה נספחי ז` לתצהיר גב` צימרמן, מנהלת אגף הנכסים במשב"ש, הנמצא בבקשה לסעד זמני). התובעת נמנעה ממהלך זה.
בתאריך 24.10.2001 כתב מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון לתובעת בענין פרויקט "אגן האיילות": "הנני להודיעך כי מעבר להחלטה שלנו לפריסה חדשה של החזרי הפיתוח והשבת כספי הפיתוח ששולמו עד כה על מנת להקל על מצבכם הכלכלי, הננו מתכוונים לפנים משורת הדין לגבש ולהגיש הצעת החלטה לממשלה להפוך את אגן האיילות באופן חריג ומיוחד לאזור עדיפות לאומית א` עם כל המשתמע מכך, הן לגבי סבסוד עלויות הפיתוח והן לגבי עלות הקרקע. מהלך זה נמצא בראשית התגבשותו ואני מניח שעוד צפויים לו קשיים רבים אבל מאמין אני שאם נמצא את הדרך הנכונה נוכל לתת תנופה מחודשת לאתר ולהצילו כאתר בניה מבוקש לרוכשים, למרות הקשיים הגדולים והמיוחדים המאפיינים אותו" (ההדגשה לא במקור).
ממכתב זה עולה כי המדינה מודעת לקשיים הגדולים בשיווק דירות בשכונה, וכי הצלחתו כאתר בניה תהיה רק ע"י ביקושי רוכשים.
השבת כספים לתובעת בוצעה וכן פריסת תשלומי פיתוח. יתר הצעדים שפרט המנכ"ל במכתב לא בוצעו. בסוף דצמבר 2001 פתחה התובעת הליך זה בבית המשפט.
ט. המצב הנוכחי באתר: נכון למועד כתיבת פסק הדין, מבצעת המדינה עבודות פיתוח כללי באתר, הפעילות מצומצמת למדי. המדינה הוציאה מכרזים להשלמת חלק מעבודות הפיתוח הדרושות. בפרויקטים של הקבלנים האחרים אין פעילות ואין בניה כלל.
בתאריך 28.5.02 שלח מהנדס המועצה בגבעת זאב למשרד השיכון המכתב הבא: "בימים אלו מסתיימת בנייתן של מספר קטן של דירות בשכונת אגן האיילות. ברצוננו להתריע כי אין בכוונתנו לקבל את מספר הדירות הנמצאות בשלבי סיום ולאשרן לאיכלוס, עד אשר לא יושלמו כל עבודות הפיתוח ובניית מבני ציבור ומסחר בסיסיים אשר יוכלו לשרת את התושבים שיתאכלסו במקום. עד שלא תסתיים בנייתם של כשליש ממבנה המגורים שאושרו לשלב הראשון ובמבני ציבור ומסחר מינימליים - אין בכוונתינו לאשר את האיכלוס בשכונה" (ההדגשה לא במקור).
תשובת משרד השיכון הנה כדלקמן: "משרדנו ימשיך במאמץ לחידוש תנופת הבניה, אנו מבצעים את כל עבודות הפיתוח הנדרשות לאכלוס יח"ד. עזרת המועצה המקומית חיונית תמיד ובמיוחד במציאות הנוכחית. אנו פתוחים לרעיונות יצירתיים הנדרשים לשלב הביניים הנוכחי. נשמח לקיים עמכם דיון בנושא".
לעומת זאת, חברת החשמל שינתה עמדתה הקודמת והיא מוכנה לבצע חיבור חשמל לשכונה (ראה נספח ג` לתיק מוצגי הנתבעת, סיכום פגישה מיום 29.5.02).
י. על פי הנתונים שהוצגו בתיק, שלוש חברות קבלניות נוספות שזכו במכרזים לבניה בשכונה פנו לבית המשפט בבקשה לביטול החוזים עם המדינה.
יא. פרויקט הבניה של התובעת מלווה ע"י נתבע 11 - בנק אוצר החייל (להלן: הבנק). הבנק מגבה התובעת במימון, במתן ערבויות למדינה ובמתן ערבויות על-פי חוק המכר (דירות) לרוכשי הדירות. הכספים ששילמו רוכשי הדירות הופקדו בבנק. ההסדר הפיננסי בין התובעת לבנק מבוסס על מערכת הסכמית שאינה שנויה במחלוקת, וכן על תחזית מכירות. על פי תחזית זו, היה על התובעת למכור עד סוף שנת 2001 כ-45 דירות. כיוון שנמכרו בפרויקט 7 דירות בלבד, הודיע הבנק לתובעת בתאריך 23.9.2001 על הפסקת המימון. חרף האמור, נעתר הבנק לפניית התובעת והסכים לחדש המימון בתנאים שפורטו במסמך בין הצדדים מיום 23.10.01. התובעת התחייבה, בין השאר, כי החל באוקטובר 2001 תמכור לפחות שתי דירות בחודש. ההסדר לא יצא אל הפועל, לא נמכרו דירות כלל, ויתרת החוב של התובעת בבנק הינה כ-25,000,000 ש"ח.
הבנק תומך בעמדת התובעת לביטול החוזים עם המדינה ועם הרוכשים.
התובעת ורוכשי הדירות
10. בסעיף 68 לכתב התביעה טוענת התובעת כי אינה יכולה לקיים ההתקשרויות עם רוכשי הדירות ואינה יכולה לסיימן. יש בכך הודאת בעל-דין כי אינו יכול לעמוד בהסכמים, קרי הודאה בהפרה. רוכשי הדירות מסכימים, הלכה למעשה, כי ההסכמים הופרו. המסקנה המשפטית הינה כי התובעת, מוכרת הדירות, והנתבעים 4-10, רוכשי הדירות, מסכימים כי יש לבטל ההסכמים ביניהם ולבצע השבה.
לאור הסכמה זו, אין צורך להאריך בענין, ואוסיף הדברים הבאים: לכאורה, הפרות ההסכמים ע"י התובעת הינן ברורות ולא שנויות במחלוקת. מסירת דירה במועד הינו תנאי עיקרי והפרתו מהווה הפרה יסודית, כמשמעותה בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (ראה ע"א 126/84 דוד יצחקי נ` משה שור, פ"ד ל"ח(3) 620, 2-631). התובעת היתה אמורה למסור הדירות לחמישה רוכשים בפברואר 2002 ולשניים נוספים באוגוסט 2002. לא רק שהדירות לא נמסרו, אלא שלהשלמתן יש צורך בתקופה ארוכה, למצער ששה עד שמונה חודשים. בנוסף, אין למעשה שכונה, אין שכנים, אין בניינים נוספים, אין שירותים. רוכשי הדירות ציפו וידעו כי יגורו בשכונה מאורגנת, ואף אם יהיו חלוצים, יתאכלסו בהקדם הבניינים והפרויקטים לידם, דבר שכיום אינו צפוי.
די בכך כדי לקבוע כי התובעת הפרה את הסכמיה עם הנתבעים 4-10 הפרה יסודית. לפיכך, דין ההסכמים להתבטל, ועל התובעת להשיב לנתבעים 4-10 הסכומים ששילמו, כנקוב (נומינלית) בסעיף 9(ו) לעיל, בצירוף הצמדה וריבית כחוק מיום ביצוע כל תשלום ותשלום.
בא כוח הבנק, עו"ד בן דור, הודיע כי הבנק לא יעמוד על טענות פורמליות, בין דיוניות ובין חוזיות, וישלם לתובעים כספים על פי כתבי הערבות שהוציא על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה-1975(ראה עמ` 135 לסיכומים). על מנת למנוע ספק, התובעת מחוייבת בהפרשי הכספים, אם יהיו, בין הסכומים שהבנק ישלם לרוכשי הדירות לבין סכומי ההשבה בהם חויבה התובעת לעיל.
האם המדינה הפרה ההסכמים עם התובעת
11. התובעת טוענת כי המדינה הפרה ההסכמים באלה:
א. עמידה על ביצוע ההסכמים נוכח שינוי נסיבות קיצוני מהווה הפרת חובת תום הלב.
ב. מחדל של המדינה באי הקפדה ואי אכיפה על הקבלנים לבנות השכונה, חרף פניות רבות של התובעת.
ג. הפרת חוזה הפיתוח הכללי, עיכוב בסלילת כביש הגישה מתוך גבעת זאב ואיחור בבניית מבני ציבור בשכונה.
12. הסוגייה של שינוי נסיבות קיצוני תידון בהמשך ואילו דין טענות ההפרה האחרות של התובעת להידחות. המדינה חתמה על מערכת הסכמים עם עשר חברות קבלניות, חלקן החל לבצע העבודה בשטח, חלקן לא. אין בפני נתונים וראיות אלו פעולות אכיפה נקטה המדינה נגד הקבלנים האחרים, האם חילטה ערבויות, האם נתנה אורכות וכיו"ב. מכל מקום, אין התחייבות ישירה של המדינה לתובעת ואין התחייבות מכללא לבצע פעולות אכיפה ברמה זו או אחרת, נגד קבלנים שאינם בונים או מאחרים בבניה. על פי המסמכים שהוצגו, כל הקבלנים היו במגעים שוטפים עם המדינה, מתוך מטרה לנסות ולקיים הפרויקט חרף הקשיים המרובים, תוך מחשבה על מתן הקלות, שחלקן ניתנו. במצב זה אין לומר כי המדינה נהגה בחוסר סבירות בכך שלא נקטה אמצעי אכיפה חריפים יותר.
באשר לפיתוח הכללי, המדינה ביצעה עד כה את רוב הפיתוח הכללי, תוך עמידה מלאה או כמעט מלאה בלוח הזמנים. מתוך כ-93 מליון ש"ח שנועדו לפרויקט זה, הושקעו עד כה כ-76 מליון ש"ח, עד אפריל 2002, קרי כ-80%. המדינה התחייבה לסיים הפיתוח הכללי עד אוקטובר 2002, ועל פי הנתונים הנ"ל סכומי ההשקעה בפיתוח מתאימים (בקירוב) ללוח הזמנים. מקובלת עלי עדותו של מהנדס שריסט, כי המדינה היתה צפויה לעמוד בעיקר משימות הפיתוח עד אוקטובר 2002.
כביש הגישה הפנימי מתוך הישוב גבעת זאב נסלל למעט 500 מ` אחרונים. המדינה תולה האחריות לאי סלילתו במועצה המקומית. העברת אחריות זו אינה במקומה שכן מבחינת התובעת כל דרכי הגישה לשכונה הן באחריות המדינה. עם זאת, כביש זה, בשלב זה, הינו ענין שיווקי ולא מהותי. לשכונה יש כביש גישה אחר, עיקרי, מכביש 443. לפיכך, אתר הבניה כולו אינו מנותק ויש אליו גישה פתוחה וטובה. לכביש הפנימי חשיבות שיווקית על מנת להראות הקשר הפיזי לישוב גבעת זאב, וחשיבות מהותית עתידית עם אכלוס השכונה. לפיכך אין לאמר כי אי סלילת הקטע האחרון של הדרך מהווה הפרת חוזה.
בנוסף, אף אם נקבל טענות התובעת, אין לומר כי ההפרות הללו מהוות הפרות יסודיות שיצדיקו ביטול החוזים. לכל היותר, מדובר בהפרות רגילות, אשר במכלול הנתונים, האמצעים והכספים הרבים שהושקעו, אינם מצדיקים מתן תרופה של ביטול החוזים.
שינוי נסיבות - תום לב - סיכול
13. השאלה העיקרית העומדת בפני הינה האם חל שינוי נסיבות קיצוני, שערער את יסודות החוזה, עד שעמידה על קיומו מהווה הפרת חובת תום הלב או שהתנאים שנוצרו מהווים מצב של סיכול החוזה. חוזה נועד להשיג יעדים מסויימים ולהגשים תכלית המונחת ביסודו. תכלית זו נקבעת על-פי מהות העיסקה ומטרתה הכלכלית או החברתית או האחרת (ראה בג"ץ 846/93 יעקב ברק נ` ביה"ד הארצי לעבודה, פ"ד נ"א(1) 3, סעיף 8 לפסק הדין). בבסיס כל חוזה מציבים הצדדים הנחות יסוד על בסיס נתונים קיימים הידועים להם. בנוסף הם מניחים הנחות סבירות, המהוות את גדר הציפיות של הצדדים. משא ומתן בין הצדדים וחוזה שנכרת בעקבותיו מבטאים את הסיכונים והסיכויים שנטל כל אחד מהצדדים. השאלה הינה האם הנחות סבירות אלה עומדות כאשר הנחות היסוד של החוזה קורסות, והאם במצב כזה יש לומר כי ההנחות הסבירות הפכו לפיקציה.
14. בחוזים בין התובעת לבין המדינה הונחו הנחות יסוד, הוצבו מטרות והיו ציפיות בעת כריתת החוזים:
א. הקמת שכונה חדשה בישוב גבעת זאב ובה 546 יחידות דיור.
ב. הפיתוח הכללי יבוצע ע"י המדינה. הבניה תתבצע ע"י עשרה קבלנים זוכי המכרזים.
ג. לוח זמנים להקמת השכונה - תוך 36 חודשים, קרי עד 31.10.2002, לסיים עבודות הפיתוח הצמוד, כולל טופס 4 ואכלוס הדירות; סיום עבודות הפיתוח הכללי ומסירת השטחים הציבוריים לרשות המקומית.
ד. התובעת ציפתה למכור כ-2 דירות בחודש. הדבר מוכח מההסדר עם הבנק המלווה סמוך לכריתת החוזים. כיוון שהצדדים קבעו אכלוס תוך 36 חודש, ציפיה כזו היתה גם הציפיה של המדינה.
15. בפועל, הציפיות לא התממשו. התובעת החלה לעבוד בשטח בשנת 2000 ומכרה בממוצע דירה לחודש. בספטמבר 2000 פרצה אינתיפאדת אלאקצא, באזור גבעת זאב היו אירועים בטחוניים, הכביש הראשי הפך בעייתי ומאז למעשה חדלו המכירות, למעט דירה אחת. אף שבשנת 1999 היו במשק ניצני מיתון, אין מחלוקת כי האירועים הבטחוניים השפיעו השפעה ישירה ומכרעת על כך שאין רוכשים לדירות. המחלוקת הינה האם מצב זה הינו בגדר ציפיות הצדדים לחוזה, והאם מדובר בנזק כלכלי בלבד, קרי, צמצום הרווח או גרימת הפסד לתובעת.
השאלה אם הצדדים צפו את פרוץ האינתיפאדה בהיקפה הנוכחי היא שאלה נכבדה, אולם השאלה החשובה לענייננו הינה האם הצדדים צפו את השפעתה המעשית על היחסים החוזיים בין הצדדים, שהביאה לכך שקיום החוזה שונה באופן יסודי או שאינו מעשי (ראה ע"א 6328/97 רגב נ` משרד הבטחון, פ"ד נ"ד(5) 506, סעיף 19 לפסה"ד).
ההשלכה המעשית של האינתיפאדה היא כי בשכונה כולה נמכרו 10 דירות בלבד, המהוות שני אחוז מסך כל הדירות המיועדות להימכר (ולהיבנות). העדה מטעם המדינה, גב` צימרמן, הודתה בעדותה כי אם במשרד השיכון היו צופים המצב הנוכחי, לא היו מאשרים בניית הפרויקט (בש"א 9301/01 בעמ` 111 לפרו`).
ההשלכות המעשיות של האינתיפאדה ושל המצב הבטחוני הן קשות, והביאו לקריסה של הנחות היסוד, המטרות והציפיות שהציבו הצדדים בעת כריתת החוזה:
נכון להיום, הפיתוח הכללי מתקדם מאוד, אך אין שכונה, אין בניינים ובעיקר אין רוכשי דירות. אפשר לבחון בניית השכונה כולה והעסקה בין התובעת והנתבעים בכמה היבטים: במימד המקום והמיקום, יש בעיות בטחוניות; במימד הזמן, לוח הזמנים השתבש לגמרי וקרס; במימד הכמות, מכירת 2% משולה לכלום, שכן לא ניתן לאכלס. לציפיות הצדדים בנוגע למכירת דירות יש, מטבע הדברים, גמישות מסויימת. הרף העליון של הציפיות הוא מכירת כל הדירות ואכלוס כל השכונה עד אוקטובר 2002. הרף התחתון הוצב למעשה ע"י המועצה המקומית - תחילת אכלוס רק במקרה ובנויות שליש דירות לפחות. כאשר מצב המכירות עומד על 2%, ברור שגם הציפיות המינימליות לא התגשמו.
כאשר מצב המכירות הוא אפסי, הבניה בשכונה בקושי בחיתוליה, קיום ההסכמים בין התובעת למדינה אינו מעשי, ולמצער שונה באופן יסודי ממטרת החוזה וציפיות הצדדים.
16. התפיסה המסורתית של דיני החוזים, לפיה החיוב החוזי הינו חיוב מוחלט, נסדקה וכורסמה. בשל קידום עקרון תום הלב, מועדפת היום הגישה המוסרית-ערכית ביחסים החוזיים, ולפיה צדדים לחוזה אינם יריבים אלא שותפים, ובעיקר בחוזים ארוכי טווח כמו החוזים שבפנינו. צד לחוזה רשאי אמנם לעמוד על זכותו החוזית עד תום, אך עליו להשתמש בזכותו כמקובל בין צדדים המנהלים עסקים בתום לב, על מנת שלא להפוך "לנבל ברשות החוזה" (ראה ע"א 148/77 רוט נ` ישופה, פ"ד ל"ג(1) 617, סעיף 14 לפסה"ד - דברי כבוד השופט אלון). סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) הכניס למשפטנו את מבחן ההגינות בביצועו של חוזה, ולכן יש לבחון אם צד לחוזה נוהג בתום לב בביצוע התחיבויותיו ובניצול זכויותיו החוזיות (ראה דברי כב` השופט אשר בפס"ד רוט הנ"ל, עמ` 640).
עצם העמידה על זכות חוזית אינה שוללת תום לב, וכדי להוכיח היעדר תום הלב, יש להצביע על נסיבות מתאימות (ר"ע 30/82 מולטליק בע"מ נ` רב-בריח בע"מ, פ"ד ל"ו(3) 272, 276). בפסיקה נקבעו מבחנים, על-פיהם עמידה דווקנית על זכות חוזית תיחשב לחוסר תום לב: דקדוק סתמי, ניצול טעות, התחמקות ותחבולה (ראה שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ` 63-64). בפס"ד רגב נ` משרד הבטחון הנ"ל נקבע מבחן נוסף: שינוי מהותי בנסיבות החיצוניות. ואלה דברי כבוד השופט אנגלרד:
"20. יתרה מזו: לטעמי, קיימת קירבה רעיונית גדולה בין עקרון הסיכול בנסיבות של שינוי מהותי בתשתית החוזית לבין הדרישה לתום לב בביצוע החוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). מתקשר, העומד על ביצוע דווקני של החוזה, על אף השינוי המהותי שחל בו בשל נסיבות חיצוניות - מתקשר כזה אינו נוהג בתום לב. לכן, למשל, אין לראות התנהגות בתום לב מצד בעל חוזה הדורש מן הצד האחר לקיים את החוזה תמורת המחיר החוזי המקורי, על אף שעלות הביצוע גדלה, בשל אירוע חיצוני חריג, עשרת מונים. נמצא, כי המוסד של סיכול הוא גם ביטוי לעקרון תום הלב בחוזים. על רקע דברים אלה, אפשר ומן הראוי לשוב ולעיין בגישתו המצמצמת של בית המשפט בפרשת כץ" (ההדגשה אינה במקור).
במקרה שבפני חל שינוי מהותי בנסיבות החיצוניות והפנימיות: הצדדים חתמו על הסכם בתקופה של רגיעה בטחונית, בה התנהלו מגעים לשלום ופשרה. כאשר החל החוזה להתבצע חל שינוי קיצוני במצב הבטחוני, והשפעתו מכרעת. הנחת היסוד של ההסכם ומטרתו הינה כי יבנו דירות בהן יגורו אנשים שירכשו דירות בכספם. רוכשים כאלה לא באו. ללא רוכשים, לחוזה אין תקומה. מצב זה נמשך למעלה משנה, המערך החוזי קרס, ולפיכך עמידה של המדינה על קיום החוזה הינה עמידה על זכות דווקנית שלא בתום-לב.
אינני מקל ראש במאמצים שעשתה המדינה לנסות ולסייע לתובעת: הוצאות הפיתוח הוחזרו, ולו באופן זמני, עוכבו תשלומי התובעת, הוחזרו ערבויות וניתנו אורכות בלוח הזמנים. אלא, שהקלות אלו לא הועילו למכירת הדירות ולא עודדו קבלנים אחרים להקים שכונה וליצור מקום אטרקטיבי לרוכשים פוטנציאלים. חוסר היכולת לשווק המקום בתקופה זו הוכח בשניים: האחד, מסע שיווק של התובעת שלא העלה דבר; השני, מסע שיווק של משרד השיכון בקיץ 2001, בו נכלל גם הישוב גבעת זאב. ללא רוכשי דירות, לא ניתן לבנות השכונה, ואין שום בטחון כי גם בנייה בהפסד, קרי מכירה בזול, תביא הרוכשים.
נכונות המדינה להקלות אינה מספקת והיא עומדת על קיום החוזים, אף שקיומם וביצועם לא מעשיים. לפיכך, גישה כזו אינה תמת לב. קריסת יסודות החוזה מחד וגישת המדינה מאידך מקנים לתובעת הזכות לביטול החוזים.
17. שינוי יסודי בנסיבות הידועות בעת כריתת החוזה בין הצדדים הינו תנאי מהתנאים הנדרשים לצורך סיכול. כב` השופט אנגלרד ציין את הקירבה הרבה שיש בין סוגיית הסיכול לעמידה דווקנית על זכות חוזית. ההבדל העיקרי בין השניים הינו ביסוד הידיעה או הצפיה הנדרשים להוכחת הסיכול. אדון בקצרה בנושא זה, בבחינת למעלה מן הדרוש.
קיימים מקרים בהם צד אינו יכול לקיים התחיבותו החוזית שלא באשמתו, אלא בגין אירועים חיצוניים ושינוי נסיבות קיצוני. לכך כוון סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה):
"פטור בשל אונס או סיכול החוזה
א. היתה הפרת חוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא יכול היה לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.
ב. במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על-פי החוזה או, על-פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו".
18. המדינה טוענת, כטענת סף, כי טענת סיכול הינה טענת מגן ולא חרב, קרי טענת סיכול תשמע רק מפי נתבע המתגונן מפני טענה כי הפר חוזה, ואילו במקרה שבפנינו עושה התובעת שימוש בטענת הסיכול כטענת תביעה.
אין לקבל הטענה.
אני ער לפסיקה קודמת בענין זה (ראה ע"א 443/88 אלרם נ` פדן, פ"ד מ"ד(1) 696, 701), אולם יש לאבחנה בשניים: ראשית, התובעת מבקשת ביטול החוזה בטענה שלא ניתן לקיימו. עצם הגשת התביעה מהווה מעין הודאה בכך שהחוזה מופר, או שנוצר מצב של הפרה, עם אשמה או בלעדיה.
שנית, ההפרה בה מדובר אינה הפרה רגילה, אלא מצב המפקיע את החוזה, ולפיכך הגישה המסורתית הפורמלית לאבחן במקרה זה בין תובע לנתבע אינה במקומה (ראה שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ` 499).
19. בסעיף 18 הנ"ל שלושה תנאים מצטברים להיווצרות סיכול:
א. היעדר ידיעה או צפיה של נסיבות מסכלות.
ב. אי יכולת למנוע הנסיבות המסכלות.
ג. התרחשות בפועל של נסיבות המסכלות קיום החוזה.
הפסיקה בארצנו נתנה פירוש צר לתנאי הידיעה והציפיה, עד כדי כך שהכל כמעט צפוי, לרבות מלחמות , פגעי טבע, גירוש מאוגנדה וכיו"ב (ראה שלו, שם, 503). באשר לפרוץ מלחמה (באותו מקרה מלחמת יום כיפור), אמר כב` השופט לנדוי באמרת אגב:
"שאלה היא לדעתי אם כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל לבין שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל" (ע"א 715/78 כץ נ` נצחוני מזרחי, פ"ד ל"ג(3) 639, 643).
אמרת אגב זו זכתה לאימרת אגב אחרת מצד כב` השופט אנגלרד בפדסה"ד רגב הנ"ל. לטעמו, הדגש אינו צריך להיות על צפיית האירוע המסכל, אלא על השלכותיו על היחסים החוזיים. ובענייננו, הדגש אינו על יכולת הצדדים לצפות את ההדרדרות הקשה במצב הבטחוני, אלא האם צפו או יכלו לצפות שלא יהיו רוכשים לדירות חדשות בשכונה חדשה בגבעת זאב עקב פרוץ האינתיפאדה.
אימרתו של כב` השופט לנדוי בפס"ד כץ נ` נצחוני הנ"ל היתה בתקופה בה לא היו קיימים הסכמי שלום בין ישראל לבין מצרים וירדן, ולפיכך מלחמה היתה בגדר הצפוי. אפשר לומר כי לאחר הסכמי השלום הנ"ל ולאחר ההסדר בין ישראל ובין הרשות הפלסטינית, כי מלחמה או מעשי איבה צפויים פחות. אולם, לאור המבחן שנקבע בפס"ד רגב, השאלה הינה, לא רק אם צפו פרוץ האינתיפאדה, אלא אם צפו את עוצמתה, הימשכותה לאורך חודשים ושנים והשפעתה הקשה על המשק בכלל ועל שכונת "אגן האיילות" בפרט.
כפי שציינתי לעיל, הרף המינימלי של צפיית הצדדים היה כי לעת הזאת תאוכלס שליש השכונה, קרי כ-150 יחידות דיור. הצדדים לא צפו ולא יכלו לצפות כי שיעור מכירת הדירות יגיע ל-2%, המשול כמעט לאפס.
התנאי השני - נסיבות שלא ניתן למנען: השאלה הינה האם התובעת יכלה למנוע הנסיבות או לשנותן. הנסיבות אינן תלויות בתובעת. מדובר בבעיה כללית, בטחונית-לאומית, המשליכה על השכונה. האירועים הם אירועים גדולים, חיצוניים לחוזים, והם הסיבה העיקרית להימנעות רוכשים פוטנציאליים מרכישת דירות במקום. התובעת יכולה היתה להפחית מחירים, אך ספק רב אם הדבר היה מועיל, שכן טבעם של אנשים, ובוודאי רוכשים, שיחששו לרכוש אפילו בזול במקום שאינו בטוח וקיימת סכנה מוגברת בנסיעה יומיומית אליו וממנו.
התנאי השלישי - נסיבות המשנות באופן יסודי את החוזה - נדון בהרחבה לעיל ואין צורך לחזור על כך.
20. סיכול קיים מקום בו שני הצדדים מעוניינים לקיים את החוזה, אך הדבר בלתי אפשרי, כגון במקרה אובדן. המצב אליו נקלעו שני הצדדים קרוב לזה: הרוכשים אבדו. הגיא קיים, הפיתוח קיים, ההשקעה הגדולה קיימת, אולם ה"נכס" אליו כוונו הצדדים את כל מאמציהם והשקעותיהם - הדיירים - אינו, ועל כן הנכס הזה משול כיום לנכס אבוד. במצב זה אין לקבל טענת המדינה כי מדובר בהפסד רווח או הפסד כלכלי כלשהו. בלוא דיירים לאכלוס, אין בסיס קיומי להסכם.
סיכום
21. התובעת והמדינה חתמו על הסכם שתכליתו הקמת שכונה חדשה ליד גבעת זאב ואכלוסה ב-546 משפחות. חלקה של התובעת הינו 76 דירות והיתרה חולקה בין קבלנים אחרים. הנחות היסוד של החוזה וציפיות הצדדים עולות מתוך החוזים עצמם והם פורטו לעיל. החוזה בין הצדדים הינו, באופן יחסי, ארוך טווח והיה אמור להימשך לפחות שלוש שנים עם מטלות משולבות. בפיתוח השכונה הושקעו כספים רבים מאוד, עשרות מליוני שקלים ע"י המדינה ומליוני שקלים ע"י התובעת. בשל נסיבות חיצוניות- אינתיפאדת אלאקצא והמצב הבטחוני - חל שינוי מהותי בביצוע החוזה: מאז תחילת האינתיפאדה נמכרה בכל השכונה דירה אחת בלבד ובכל השכונה נמכרו כעשר דירות. התובעת הינה חברה קבלנית המעוניינת לבנות ולהרוויח. מטבע הדברים, מימון הפרויקט נעשה כולו או רובו ע"י מכירת הדירות. התובעת פיתחה את הפרויקט שלה ובנתה יותר מכל קבלן אחר בשכונה, אך עקב המצב הבטחוני מכרה מעט מאוד, ולמעשה אינה יכולה למכור יותר.
פתרונות ביניים שהוצעו ע" המדינה, החזר חלקי וזמני של הוצאות הפיתוח ועיכוב תשלומים, לא הועיל, שכן במצב הבטחוני הקיים, השכונה החדשה אינה אטרקטיבית. מצב שיתוק זה נמשך כבר שנה ויותר וסופו אינו ידוע. משך הזמן הוא קריטי, שכן יש עלויות ניכרות, השקעות במליוני שקלים וריבית גבוהה, המוטלת על התובעת המגיעה לכדי 150,000 ש"ח לחודש.
הנטל המוטל על התובעת הינו נטל כבד מדי על צד לחוזה: לבנות לבד, לממן לבד, לחפש רוכשים שאינם ולנסות לשכן כמה דיירים בשכונה שאינה קיימת. במצב כזה קיום החוזה בלתי אפשרי. מצב זה מהווה בעיה עם השלכות רוחב אמיתיות ואולי בעיה לאומית, המצריכה פתרון מערכתי כולל, רב היקף וגישה חדשה, ולכן לא ניתן להטיל הכל על כתפיה השחות של התובעת שעשתה יותר מכל הקבלנים באתר, נקלעה לבעיית מימון מוכחת וחוב גדול.
כל השינויים והבעיות הללו לא נוצרו בעטיה של התובעת או באשמתה. שינוי הנסיבות הינו כה מהותי, עד שעמידת המדינה על קיום החוזה מהווה התנהגות שלא בתום לב, שמשמעה הפרת ההסכם והיא מקנה לתובעת זכות לביטול החוזים עם המדינה.
אני ער לתוצאה הקשה אליה הגעתי בפסק דין זה,ולכך שהיא עלולה להוביל לקריסת כל מערך ההסכמים בשכונה ולהפסדים כספיים ניכרים, ובנוסף חלק מהשקעות הפיתוח ירד לטמיון בשל בלאי טבעי. חרף זאת, עלי לבחון את ההסכמים שבפני, תכליתם והנסיבות האופפות את כריתתם, ובעיקר את ביצועם. קיום ההסכמים בין התובעת לנתבעים הינו בלתי מעשי ובלתי אפשרי, ולפיכך דינם להתבטל.
התוצאה
22. מוצהר בזה כי התובעת ביטלה כדין את חוזי הפיתוח והבניה בינה לבין הנתבעים 1-3, שנחתמו בתאריכים 11.1.2000 ו-18.2.2000. הנתבעים 1-3 יימנעו מחילוט הערבויות ומימוש השיקים של התובעת שהופקדו בידם.
הנתבעים 1-3 ישאו בהוצאות משפט של התובעת ועוד שכ"ט עו"ד בסכום של 70,000 ש"ח + מע"מ.
23. החוזים בין התובעת לרוכשי הדירות - נתבעים 4-10 - בטלים. ההשבה לנתבעים 4-10 תהא באמצעות נתבע 11, והיתרה - אם תהא - על ידי התובעת, הכל כמפורט בסעיפים 9(ו) ו-10 לפסק הדין.
התובעת תשלם לכל אחד מהנתבעים 4-10 הוצאות משפט ועוד שכ"ט עו"ד בסך 4,000 ש"ח.
ניתן היום, י"ב באב תשס"ב (21 ביולי 2002), בהעדר הצדדים.
מותר לפרסום מיום 21.7.02.
יעקב צבן, שופט
לראש העמוד
עדכוני מכס ורגולציה
